Appartement à rénover à Genève : ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
L'équipe Juste Mesure · sources vérifiées le
Un appartement à rénover à Genève s'achète avec ses défauts, et souvent dans un immeuble ancien. Ce que vous voyez avant de signer pèse lourd : un vendeur ne répond pas des défauts que l'acheteur connaissait. Voici ce qu'il faut regarder, et les documents à demander.
En bref
- Demandez l'année de construction, les documents de la PPE et les rapports déjà faits : amiante, électricité, travaux passés.
- Dans un immeuble d'habitation, des travaux qui améliorent le confort passent par une autorisation LDTR, même si vous habitez le logement.
- L'IDC de l'immeuble est public. Un indice trop haut peut entraîner un audit et des travaux d'énergie imposés, à la charge des propriétaires.
Pourquoi tout vérifier avant de signer ?
Le vendeur doit garantir l'acheteur contre les défauts qui enlèvent ou diminuent notablement la valeur ou l'utilité du bien, même s'il les ignorait (CO, art. 197). Mais il ne répond pas de ceux que vous connaissiez au moment de la vente. Il ne répond pas non plus de ceux qu'un examen attentif vous aurait montrés, sauf s'il vous a affirmé qu'ils n'existaient pas (art. 200).
Le contrat peut aussi restreindre ou supprimer cette garantie ; une telle clause est nulle si le vendeur vous a caché le défaut par fraude (art. 199). Après l'achat, vous avez en principe 60 jours, dès sa découverte, pour signaler au vendeur un défaut caché (art. 219a).
L'année de construction et l'amiante
À Genève, la directive du SABRA (version de janvier 2021) l'écrit : la grande majorité des bâtiments construits avant 1991 contient des matériaux amiantés. Sans travaux, ils ne libèrent en général pas de fibres. Avant tous travaux, une expertise est obligatoire ; dans une cuisine, une salle de bain ou des toilettes, elle porte sur le local entier (directive du SABRA).
Demandez au vendeur ce qui existe déjà : un diagnostic, un rapport de désamiantage, des factures de travaux. Une partie rénovée après 1991 peut se passer de prélèvement si un document prouve que les anciens matériaux amiantés ont été retirés. Le diagnostic cherche aussi, selon l'âge de l'immeuble, d'autres substances comme le PCB ou le plomb. Tout est expliqué dans l'amiante avant travaux.
Appartement à rénover à Genève : ce que la LDTR demandera
La LDTR couvre les bâtiments avec des locaux d'habitation situés en zone de construction, sauf maisons individuelles à logement unique et villas de 5e zone (LDTR, art. 2). Pour un acheteur, elle compte deux fois.
D'abord pour vos travaux : dès qu'ils améliorent le confort existant, ils passent par une autorisation, que le logement soit loué ou habité par vous (art. 3, al. 1, et 9). Pour un logement en PPE, le département peut alors plafonner sa revente pendant la durée du contrôle, fixée en principe à 3 ans après une rénovation (art. 10 et 12).
Ensuite pour la vente : un appartement jusque-là offert en location peut demander, selon son loyer ou son type, une autorisation pour être vendu (art. 39). Posez la question au vendeur et au notaire avant de signer. Le détail est dans la LDTR et vos travaux.
Les documents de la PPE
Demandez, par le vendeur ou l'administrateur (Code civil) :
- le règlement de la copropriété (art. 712g) ;
- les procès-verbaux des dernières assemblées, où figure chaque décision (art. 712n) : on y lit les travaux votés ou discutés, façade, toiture, chauffage ;
- l'état du fonds de rénovation, que l'assemblée peut créer pour l'entretien et la réfection (art. 712m) ;
- le montant des charges communes, que chacun paie selon la valeur de sa part (art. 712h).
Toucher aux parties communes demande un vote de l'assemblée : voyez les travaux en PPE.
L'IDC de l'immeuble
À Genève, tout bâtiment chauffé reçoit chaque année son IDC, son indice de dépense de chaleur, sauf dispense prévue pour certains petits immeubles (LEn, art. 15C). Il est public, avec le type de chauffage, sur le SITG, qui publie les données du territoire genevois (REn, art. 14A, al. 8). Si sa moyenne sur trois ans dépasse 125 kWh/m² par an, le département ordonne des mesures d'amélioration, en général avec un audit, aux frais du propriétaire. En cas de dépassement important, il ordonne des travaux d'énergie, à faire dans un délai de 36 mois en principe (art. 14). Dans une PPE, ces frais se répartissent entre copropriétaires. Voyez l'IDC à Genève.
L'électricité au changement de propriétaire
L'installation électrique d'un logement est contrôlée en règle générale tous les vingt ans, mais aussi lors d'un changement de propriétaire, quand le dernier contrôle a cinq ans ou plus (OIBT, annexe, ch. 2.5 et 3). Demandez le dernier rapport de sécurité : sa date vous dit si un contrôle suivra l'achat.
Visiter avec les travaux en tête
- où passe la colonne de chute, si vous voulez déplacer la salle de bain ou la cuisine ;
- quels murs sont porteurs : demandez les plans de l'immeuble ;
- l'âge du tableau électrique, et si le chauffage est individuel ou collectif ;
- les traces d'humidité au plafond, sous les fenêtres et dans les angles.
Après l'achat, votre chef de projet vous signale avant l'offre écrite si vos travaux demandent une autorisation LDTR ou un diagnostic amiante : c'est le point de départ de votre rénovation d'appartement à Genève. Les étapes d'un chantier chez nous figurent dans comment nous travaillons. Vous cherchez plutôt dans Vaud ? Lisez acheter un appartement à Lausanne.
