La LDTR à Genève : ce qu'elle change pour vos travaux
L'équipe Juste Mesure · sources vérifiées le
À Genève, une loi protège les logements : la LDTR, loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation. Elle s'ajoute à l'autorisation de construire. Elle compte pour le propriétaire qui loue son appartement, et pour celui qui y habite.
En bref
- La LDTR vise les bâtiments qui comportent des logements dans les zones de construction du canton. Les maisons individuelles d'un seul logement et les villas en 5e zone en sont exclues.
- L'entretien courant reste libre. Une rénovation qui améliore le confort, ou une nouvelle salle de bain ou cuisine, demande une autorisation.
- Pour un logement loué, l'autorisation fixe aussi un loyer plafond, contrôlé en général 3 ans après les travaux.
Quels immeubles sont concernés
La loi s'applique à tout bâtiment qui comporte des locaux d'habitation, situé dans une zone de construction prévue par la loi d'application de la LAT, ou construit selon les normes des quatre premières zones en zone de développement (LDTR, art. 2, al. 1). Le canton résume : les quatre premières zones. Sont exclues les maisons individuelles d'un seul logement et les villas en 5e zone, qu'elles comptent un ou plusieurs logements (art. 2, al. 2).
La loi ne distingue pas le logement loué de celui qu'occupe son propriétaire. Un appartement en PPE dans un immeuble de ville est donc concerné dans les deux cas.
Entretien, rénovation, transformation
Les travaux d'entretien courants, ceux qui font partie des frais d'exploitation ordinaires d'un immeuble d'habitation, ne sont pas soumis à la loi, tant qu'ils n'améliorent pas le confort existant (LDTR, art. 3, al. 2). Repeindre, remplacer un robinet usé ou un revêtement abîmé par un équivalent relève en général de l'entretien.
La rénovation est la remise en état, même partielle, qui améliore le confort sans modifier la distribution des logements (art. 3, al. 1, let. d). La transformation va plus loin : modifier la distribution intérieure, créer un logement dans les combles, ou créer des installations nouvelles d'une certaine importance, comme une salle de bain ou une cuisine (art. 3, al. 1, let. a à c).
Rénovation et transformation demandent une autorisation (LDTR, art. 9). Entre l'entretien et la rénovation, la limite tient au résultat : le confort a-t-il augmenté ? Une cuisine remplacée par une cuisine plus équipée, une salle de bain agrandie ou mieux équipée penchent vers la rénovation.
La demande, en procédure accélérée
L'autorisation se demande au département du territoire, avec l'autorisation de construire. En 2019, le canton indiquait que la procédure accélérée (APA) permettait, dans la plupart des cas de rénovation d'appartement, une décision en moins de 30 jours (ge.ch). Aucun travail ne commence avant la réponse (LCI, art. 1, al. 11).
Le loyer après travaux
Comme condition de l'autorisation, le département fixe les loyers maximaux après travaux, et pour un lot en PPE, le prix de vente maximal (LDTR, art. 10, al. 1). Quand les logements répondent aux besoins prépondérants de la population, le loyer après travaux doit y répondre aussi (art. 11, al. 2). Le contrôle dure 3 ans pour un immeuble rénové ou transformé, et peut être porté à 5 ans en cas de transformation lourde (art. 12).
En 2019, le canton relevait que la principale source d'infractions à la LDTR venait de rénovations faites sans autorisation, qui entraînent des hausses de loyer illicites (ge.ch). Une demande faite avant le chantier évite ce risque.
Planifier entre deux baux
Pour un logement loué, les travaux se placent souvent entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant. L'autorisation doit tomber avant le premier coup de marteau : la demande part donc dès que la date de départ est connue. Ce qu'un bailleur peut faire remettre en état à ce moment est détaillé dans l'article sur la remise en état entre deux locataires.
Pour une rénovation d'appartement à Genève, votre chef de projet vous signale avant l'offre écrite si une demande LDTR est à prévoir, et ce qu'elle ajoute au calendrier.
