Travaux en PPE : ce que l'assemblée doit approuver
L'équipe Juste Mesure · sources vérifiées le
En propriété par étages (PPE), l'intérieur de votre appartement est à vous. Les murs porteurs, la dalle, la façade et les conduites communes appartiennent à tous. Cette frontière décide de qui doit dire oui à vos travaux.
En bref
- Chez vous, vous aménagez librement, tant que vous n'abîmez pas les parties communes, ne gênez pas les autres et ne touchez pas à l'aspect extérieur.
- Les travaux sur les parties communes se votent, avec une majorité qui dépend de leur nature.
- Le règlement de la PPE peut ajouter ses propres règles : lisez-le avant de lancer un projet.
Ce qui est à vous, ce qui est à tous
Chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement ses locaux. Il le fait sans restreindre le droit des autres, sans endommager les parties et installations communes et sans modifier l'aspect extérieur du bâtiment (Code civil, art. 712a).
Certaines parties ne peuvent jamais appartenir à un seul copropriétaire : le terrain, les parties importantes pour l'existence, la disposition et la solidité du bâtiment, celles qui en font la forme extérieure, et les installations qui servent aussi aux autres (Code civil, art. 712b). Un mur porteur, la dalle, la façade ou la colonne de chute en font partie. L'acte constitutif de votre PPE peut déclarer communes d'autres parties encore : à défaut, elles sont présumées à vous.
Les majorités, selon le type de travaux
Le Code civil classe les travaux en trois familles, et la PPE suit ces règles (Code civil, art. 712g) :
- les travaux nécessaires, ceux d'entretien, de réparation et de réfection qui maintiennent la valeur et l'utilité de l'immeuble, se décident à la majorité de tous les copropriétaires (art. 647c) ;
- les travaux utiles, qui augmentent la valeur ou améliorent l'utilité, demandent en plus que cette majorité représente, parts réunies, plus de la moitié de l'immeuble (art. 647d) ;
- les travaux d'embellissement, qui servent seulement l'aspect ou le confort d'usage, demandent l'accord de tous. Ils peuvent passer à la double majorité si celui qui s'y oppose n'est pas gêné durablement et que les autres l'indemnisent et prennent sa part des frais (art. 647e).
Un copropriétaire que des travaux gêneraient notablement et durablement dans l'usage de l'immeuble doit, lui, donner son accord (art. 647d, al. 2).
Quand vos travaux touchent une partie commune
Percer un mur porteur pour ouvrir la cuisine, déplacer une évacuation dans la dalle, remplacer des fenêtres par un modèle qui change l'aspect de la façade : ces travaux sortent de votre lot. Écrivez à l'administrateur assez tôt pour que la demande figure à l'ordre du jour de l'assemblée, avec un descriptif et, pour un mur porteur, l'avis d'un ingénieur.
L'assurance du bâtiment entre aussi en jeu : l'assemblée peut obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a sa propre assurance complémentaire (Code civil, art. 712m, al. 1, ch. 6).
Le fonds de rénovation
L'assemblée peut créer un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection de l'immeuble (art. 712m, al. 1, ch. 5). Avant d'acheter un appartement en PPE, demandez son solde et les travaux déjà votés : ils vous concerneront une fois propriétaire, selon ce que prévoit l'acte de vente.
Lire le règlement
Chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement d'administration et d'utilisation soit établi ; il peut être mentionné au registre foncier (art. 712g, al. 3). En pratique, c'est là que l'on trouve, s'il y en a, les horaires de travaux, les règles de bruit ou l'usage de l'ascenseur pendant un chantier. L'administrateur vous en donne une copie.
Pour une rénovation d'appartement en PPE, votre chef de projet vous signale avant l'offre écrite les travaux qui touchent une partie commune, pour que vous puissiez les soumettre à temps. Le cas de la douche est détaillé dans la douche à l'italienne dans un immeuble ancien.
