État des lieux de sortie : ce que le bailleur peut remettre en état
L'équipe Juste Mesure · sources vérifiées le
Quand un locataire s'en va, le logement reste souvent vide jusqu'à l'arrivée du suivant : le moment de le remettre en état. Tout part de l'état des lieux de sortie : il sépare ce que le locataire sortant doit réparer de ce que le bailleur refait à sa charge.
En bref
- À la restitution, le bailleur vérifie le logement et signale immédiatement au locataire les défauts dont celui-ci répond. Sinon, le locataire en est en principe déchargé.
- Le locataire rend le logement dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat : l'usure normale reste à la charge du bailleur.
- Entre deux baux, le bailleur remet le logement en état. S'il améliore le confort, la LDTR à Genève ou la LPPPL dans les districts vaudois en pénurie peuvent demander une autorisation.
Que vérifie l'état des lieux de sortie ?
Le Code des obligations demande au bailleur, lors de la restitution, de vérifier l'état du logement et d'aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (CO, art. 267a). S'il néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité. Font exception les défauts qu'on ne pouvait pas découvrir par les vérifications usuelles : si le bailleur les découvre plus tard, il doit les signaler immédiatement au locataire.
Le Code ne fixe pas la forme de cette vérification. Le plus souvent, elle se fait sur place, en présence du bailleur et du locataire, dans le logement vidé, et se termine par un procès-verbal signé, qui sert ensuite de preuve. Pour qu'il serve vraiment :
- décrivez chaque défaut avec sa place (« éclat sur le lavabo, à gauche du robinet »), plutôt qu'un vague « état d'usage » ;
- ajoutez des photos datées, placards et électroménager compris ;
- notez les désaccords au lieu de les taire.
Usure normale ou dégât : qui paie quoi ?
Le Code ne parle pas d'« usure normale » : il demande au locataire de rendre la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (CO, art. 267). L'usure normale, c'est ce vieillissement dû à la vie ordinaire. Le locataire n'en répond pas ; il répond de ce qui dépasse cet usage.
En pratique, des murs ternis après des années ou des traces légères laissées par les meubles relèvent en général de l'usure normale. Une brûlure sur un plan de travail, un carreau fendu par un choc ou un parquet rayé par un meuble traîné relèvent plus souvent du dégât. Chaque cas reste une question de faits. Enfin, une convention conclue avant la fin du bail qui ferait verser au locataire une indemnité pour autre chose qu'un dommage éventuel est nulle (CO, art. 267, al. 2).
Dans le canton de Vaud, les règles et usages locatifs (RULV), contrat-cadre des baux à loyer, s'appliquent à tous les baux ; leur version actuelle est entrée en vigueur le 1er juillet 2026 (vd.ch, 2026).
La garantie de loyer, dans l'année qui suit
Les sûretés en espèces, déposées à la banque au nom du locataire, n'en sortent qu'avec l'accord des deux parties, ou sur la base d'un commandement de payer resté sans opposition ou d'un jugement exécutoire. Si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention par une procédure judiciaire, une poursuite ou une faillite, le locataire peut en principe exiger la restitution (CO, art. 257e). Le bailleur qui veut faire payer un dégât sur la garantie a donc intérêt à agir sans tarder.
Ce que le bailleur peut remettre en état entre deux baux
Pendant un bail, le bailleur ne peut rénover ou modifier le logement que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire, et si le bail n'a pas été résilié (CO, art. 260). Après la fin du bail, le logement vide se prête mieux aux travaux bruyants ou salissants.
Une remise en état courante comprend souvent des murs et des plafonds repeints, les joints et les silicones, un sol usé remplacé par un revêtement semblable, le réglage des portes et des stores, et les appareils hors d'usage.
Pour un bâtiment construit avant 1991, à Genève comme dans Vaud, un diagnostic amiante précède toute intervention (directive SABRA, vd.ch).
Reste le calendrier. Le bailleur doit délivrer le logement à la date convenue, dans un état approprié à l'usage (CO, art. 256). S'il le livre en retard, ou avec des défauts qui en excluent ou en entravent considérablement l'usage, le nouveau locataire peut invoquer les règles sur l'inexécution des contrats (CO, art. 258). La date d'entrée se fixe donc en tenant compte des travaux, pas l'inverse.
Genève et Vaud : quand la remise en état demande une autorisation
À Genève, la LDTR ne vise pas les travaux courants d'entretien, pour autant qu'ils n'apportent pas plus de confort qu'avant (LDTR, art. 3, al. 2). En général, repeindre ou changer un sol usé pour un sol semblable en relève. Une salle de bain mieux équipée qu'avant, ou une cuisine neuve plus complète, peut en sortir ; le détail est dans la LDTR à Genève.
Dans Vaud, les règles de la LPPPL sur les travaux ne valent que dans les districts en pénurie, dont le Conseil d'État publie la liste chaque année (art. 2). Un logement vide entre deux baux y reste un logement loué : la loi vise les logements loués en dernier lieu, occupés ou vacants (LPPPL, art. 4). La loi ne compte pas le pur entretien comme une rénovation (art. 10). Une rénovation d'importance, en revanche, passe par une autorisation (art. 5) ; voyez la LPPPL et vos travaux.
Préparer l'entrée du prochain locataire
Gardez le procès-verbal de sortie. Si un procès-verbal a été établi à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, le présenter au nouveau locataire lors de la remise du logement. Le nouveau locataire peut aussi demander le montant du loyer précédent (CO, art. 256a).
Pour une rénovation d'appartement entre deux locataires, votre chef de projet vous signale avant l'offre écrite si une autorisation LDTR ou LPPPL est à prévoir avant que le prochain locataire n'emménage. Notre méthode est décrite dans comment nous travaillons.
